기존 아파트를 보유한 채 전원주택을 사려면 먼저 정해야 할 것

전원주택을 보러 온 고객 중에는 현재 아파트를 바로 처분하지 않으려는 사람이 있습니다.

한 부부도 그랬습니다. 전원주택으로 옮기더라도 기존 아파트는 전세를 놓아 보유하고 싶어 했습니다. 아내는 마당과 넓은 거실을 원했고 남편은 위치를 중요하게 봤습니다. 집은 마음에 들었지만, 구매 여부를 결정하려면 새집보다 기존 아파트를 어떻게 처리할지가 먼저 정리되어야 했습니다.

기존 주택을 보유한다는 말은 단순히 집 한 채를 남겨둔다는 뜻이 아닙니다. 매도하지 않는 이유와 임대 계획, 새집에 투입할 자금, 두 주택을 동시에 유지할 수 있는 기간이 함께 따라옵니다.

기존 아파트를 남겨두고 싶은 이유

기존 아파트를 보유하려는 이유는 가족마다 다릅니다.

오랫동안 가격이 형성된 아파트를 처분하는 것이 아깝거나, 전원주택 생활이 맞지 않을 때 돌아갈 곳을 남겨두고 싶을 수 있습니다. 자녀에게 물려주거나 향후 다시 사용할 계획이 있을 수도 있습니다. 전세보증금을 새집 구입에 활용하려는 경우도 있습니다.

이 이유를 구분하지 않으면 보유 자체가 목표가 됩니다. 실제로는 안전장치가 필요한 것인지, 자산을 계속 보유하고 싶은 것인지, 자금 마련 방법으로 임대를 생각하는 것인지가 다릅니다.

전원생활이 맞지 않을 때 돌아갈 집을 남기는 것이 목적이라면 임대기간과 복귀 가능성을 함께 봐야 합니다. 자금 마련이 목적이라면 예상한 시기에 임차인을 구하지 못할 경우에도 계약을 진행할 수 있는지를 확인해야 합니다.

아파트가 자산이어도 잔금일의 현금은 아니다

기존 아파트의 가치가 충분하더라도 새집 잔금일에 사용할 수 있는 돈과는 다릅니다.

매도대금은 매매가 완료되어야 사용할 수 있고, 전세보증금은 임대차계약과 입주 일정이 맞아야 들어옵니다. 예상한 보증금과 실제 계약조건이 달라질 수도 있습니다.

새 전원주택의 계약금과 잔금은 정해진 날짜에 지급해야 합니다. 기존 주택의 일정이 늦어지면 중간 자금을 별도로 마련해야 할 수 있습니다.

따라서 기존 아파트의 시세를 구매예산에 그대로 더하기보다, 언제 어떤 방식으로 현금화할 것인지를 따로 봐야 합니다.

두 집을 유지하는 기간

기존 아파트를 임대하거나 매도하는 시점과 전원주택 입주시점은 정확히 맞지 않을 수 있습니다.

일정이 겹치면 관리비와 금융비용, 이사와 수리 일정이 동시에 발생할 수 있습니다. 기존 아파트가 비어 있는 기간에도 비용은 계속됩니다. 전원주택에 먼저 입주한 뒤 임차인을 구한다면 두 주택을 관리해야 하는 시간도 생깁니다.

중요한 것은 두 집을 보유할 수 있는지가 아니라, 예상보다 일정이 늦어졌을 때도 유지할 수 있는가입니다.

세금과 대출은 별도로 확인해야 한다

주택을 추가로 취득할 때 적용되는 세금과 대출조건은 보유 주택의 상태, 지역, 가격과 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 제도도 변경될 수 있습니다.

따라서 상담 사례만으로 취득세나 보유세, 대출 가능액을 단정해서는 안 됩니다. 계약 전에는 기준일을 확인하고 세무전문가, 금융기관 및 관계기관을 통해 자신의 조건을 검토해야 합니다.

이 글에서 판단하려는 것은 절세 방법이 아닙니다. 확인되지 않은 세금과 대출을 제외하고도 두 주택의 계획이 유지되는지를 보는 것입니다.

먼저 결정해야 할 것은 새집이 아니다

기존 아파트를 보유한 채 전원주택을 사려는 가족은 다음 질문에 답할 필요가 있습니다.

• 기존 아파트를 남기는 가장 중요한 이유는 무엇인가
• 매도와 임대 중 어느 계획이 실제로 준비되어 있는가
• 예상한 시기에 임대나 매도가 되지 않아도 잔금을 지급할 수 있는가
• 두 주택을 동시에 유지할 수 있는 기간은 얼마나 되는가
• 전원생활이 맞지 않을 때 기존 아파트로 실제 복귀할 수 있는가

기존 집의 역할이 정해지지 않으면 새집의 적정가격도 정하기 어렵습니다.

아파트를 보유하는 선택이 잘못이라는 뜻은 아닙니다. 다만 기존 집을 자산, 안전장치, 임대수입원, 임시 자금 중 무엇으로 사용할 것인지 분명해야 합니다.

전원주택 계약 전에 먼저 결정해야 할 것은 기존 아파트를 팔 것인가만이 아닙니다. 그 집을 가족의 다음 계획에서 어떤 역할로 남겨둘 것인가입니다.